【導(dǎo)語(yǔ)】2021紅師軍隊(duì)文職網(wǎng)為考生準(zhǔn)備的2021軍隊(duì)文職法學(xué)知識(shí)：淺析物業(yè)服務(wù)合同已發(fā)布，為助力各位考生做好2021年軍隊(duì)文職招聘考試準(zhǔn)備，紅師部隊(duì)文職考試網(wǎng)提供了軍隊(duì)文職公共科目和專業(yè)科目等內(nèi)容，祝大家考試順利。
近日，新聞報(bào)道市江濱小區(qū)全體居民因不滿原物業(yè)公司的服務(wù)，單方解聘后自行與自己找的物業(yè)公司訂立物業(yè)合同。原物業(yè)服務(wù)公司工作人員認(rèn)為居民的行為不符合物業(yè)合同的規(guī)定，居民卻向記者反映物業(yè)合同早已到期，雙方爭(zhēng)執(zhí)不斷。物業(yè)服務(wù)是關(guān)系到居民居住環(huán)境和居住質(zhì)量的重要因素，找一個(gè)有素質(zhì)有能力的物業(yè)服務(wù)人是大家都渴望的，而物業(yè)服務(wù)合同又是關(guān)系到后續(xù)各類(lèi)情況的重中之重，不可不查。我們一起看看《民法典》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同有哪些重要規(guī)定。
一、含義
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
保利物業(yè)公司為紫陽(yáng)新苑小區(qū)提供設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等物業(yè)服務(wù)，紫陽(yáng)新苑小區(qū)的居民向保利物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)，二者之間形成的就是典型的物業(yè)服務(wù)合同。保利物業(yè)公司就是物業(yè)服務(wù)人。
二、前期物業(yè)服務(wù)合同的法定終止
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同是指建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。前期物業(yè)服務(wù)合同包含三方主體：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主。
假設(shè)某小區(qū)建設(shè)之初，乙物業(yè)公司與甲建設(shè)單位達(dá)成協(xié)議，由乙物業(yè)公司為業(yè)主(購(gòu)房者)提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)成立后，由丙物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，那么此時(shí)甲乙之間的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
三、轉(zhuǎn)委托及其限制
物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
保利物業(yè)公司和紫陽(yáng)新苑小區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。約定：保利物業(yè)公司為紫陽(yáng)新苑小區(qū)提供設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等物業(yè)服務(wù)，紫陽(yáng)新苑小區(qū)的居民向保利物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。后保利物業(yè)公司將維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)務(wù)委托愛(ài)家清潔公司，如果愛(ài)家清潔公司違反服務(wù)規(guī)定導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同違約，則由保利物業(yè)公司向新苑小區(qū)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。此外，保利物業(yè)公司不得將物業(yè)業(yè)務(wù)全部委托給愛(ài)家清潔公司，或者將物業(yè)業(yè)務(wù)分成若干部分委托給愛(ài)家清潔公司和其他企業(yè)。
四、合同的解除
(一)任意解除
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前述規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
保利物業(yè)公司和紫陽(yáng)新苑小區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，保利物業(yè)公司經(jīng)常維修不及時(shí)、擅自利用物業(yè)小區(qū)共用的道路和綠地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，小區(qū)業(yè)主不滿意，可以提前60日書(shū)面通知保利物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)合同。由于保利物業(yè)公司的原因?qū)е潞贤獬?，小區(qū)業(yè)主無(wú)需賠償保利物業(yè)公司的損失。
(二)不定期物業(yè)服務(wù)合同的解除
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法做出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。
保利物業(yè)公司和紫陽(yáng)新苑小區(qū)簽訂為期5年的物業(yè)服務(wù)合同，5年屆滿后，小區(qū)未與保利物業(yè)公司續(xù)訂也未另聘其他物業(yè)公司。那么認(rèn)定二者原來(lái)的物業(yè)服務(wù)合同仍然有效，成為不定期的物業(yè)服務(wù)合同。雙方可以提前60天書(shū)面通知對(duì)方隨時(shí)解除該合同。
【試題展示】
甲小區(qū)與乙物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，乙物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)常擅自利用物業(yè)小區(qū)共用的道路和綠地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)很大。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論，決定解除物業(yè)服務(wù)合同。下列選項(xiàng)正確的是( )
A.物業(yè)服務(wù)合同可以采用口頭形式
B.乙物業(yè)公司可以將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人
C.乙物業(yè)公司不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)
D.小區(qū)業(yè)主解除合同應(yīng)當(dāng)提前九十日書(shū)面通知乙物業(yè)公司并其賠償損失
【答案】C。解析：A選項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。B選項(xiàng)錯(cuò)誤。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。C選項(xiàng)正確。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。D選項(xiàng)錯(cuò)誤。業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前述規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
