考試法律常識之民法(78)：更正登記、異議登記、預告登記
③若登記名義人為真正的物權人，真正物權人之處分行為在法律上不受異議登記的影響（在事實上會受到影響）（見例3)。例1哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天，哥哥以自己的名義將房屋出售給丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①根據《物權法》第97條，哥哥的出售行為屬于無權處分，雖給丙辦理了過戶登記（注意：若不托關系是不可能過戶登記的），丙也不能善意取得。②原因在于：雖有錯誤登記，但異議登記減損了錯誤登記的公信力，丙應當知道哥哥實施的是無權處分（即主觀上惡意)。例2哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下，弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費，異議登記30天后一直沒有提起訴訟。深諳法律的哥哥認為有機可乘，以自己的名義將房屋以市價出賣給不知情的丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①異議登記后15天沒有起訴的，異議登記自動失去效力，只要符合善意取得的構成要件，丙就可以善意取得。②在現實中，事情可能是這樣進展的：丙發(fā)現有異議登記（尚未被涂銷），就問哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言，謊稱房屋屬自己單獨所有，有人羨慕嫉妒恨，惡作劇來了一個異議登記(但自感理虧，所以30天來不敢起訴），丙聞言方才敢下手購買（此時丙主觀上就是善意的了)。例3哥哥獨自投資建造了一棟房屋，且辦理初始登記。弟弟認為哥哥應盡手足之情，給自己幾間，被哥哥拒絕，弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見弟弟胡鬧，就將房屋出售給丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①弟弟的異議登記事實上會給哥哥帶來麻煩，因為理性的買受人看見異議登記后，不敢下手購買。若該異議登記真的給哥哥帶來這樣的損害，弟弟應承擔損害賠償責任。②但是，該異議登記不會在法律上給哥哥造成阻礙，現哥哥將房屋出售給丙，并瀟灑地辦理了過戶登記，丙取得了房屋所有權。③丙屬于繼受取得房屋所有權，不是善意取得，因為哥哥的出售行為屬于有權處分。在法律上，異議登記對于真正的有權處分是無能為力的。(三)預告登記(《物權法》第20條）（★★)1.預告登記的種類：實踐中，預告登記主要包括：①商品房預售登記。②在建工程抵押的預告登記。③抵押權順位的預告登記。2.預告登記的效力：(1)辦理了買賣（贈與）等旨在移轉所有權的合同的預告登記后，未經預告登記權利人的同意，處分（出售、贈與、抵押等）該不動產的，不發(fā)生物權效力（但不影響合同的效力)。(2)預告登記在下列兩種情形下自動失效，即使沒有涂銷預告登記，預告登記亦不再具有前述效力：①債權消滅。②自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請本登記。例4房地產開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預告登記。房屋建成后（此時房屋所有權仍屬于甲），甲擅將該套房屋出售給丙，并托關系給丙辦理了過戶登記。①此例彰顯預告登記之保障不動產債權實現的作用。②甲的處分不能發(fā)生物權效力，丙不能取得房屋所有權(注意：若不托關系是不可能辦理過戶登記的)。③乙有權請求甲涂銷丙之登記，并給自己辦理過戶登記。④甲、丙合同有效，丙可對甲主張違約責任。例5房地產開發(fā)商甲以在建房屋為乙設立抵押，并辦理了抵押預告登記。房屋建好后，未經乙同意，甲又以該房屋為丙設立抵押權，并于2009年4月1日辦理了抵押登記。乙亦在可以辦理抵押本登記之曰起3個月內辦理了抵押登記，登記日期為2009年4月20日。①此例彰顯抵押預告登記之順位保障作用。②乙的抵押權登記在后，但由于預告登記在前，故乙的抵押權優(yōu)先于丙的抵押權。③要正確理解《物權法》第20條“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”的意思。其含義是：(a)若辦理了買賣（贈與）等旨在移轉所有權合同的預告登記，未經預告登記權利人的同意，出賣、贈與、抵押該不動產的，不發(fā)生物權效力。（b)若辦理了抵押合同的預告登記，未經預告登記權利人的同意，抵押該不動產的，仍可發(fā)生抵押權設立的效果，只是順位靠后。例6房地產開發(fā)商甲與乙簽訂房屋買賣合同后，按照約定辦理了預告登記。房屋建成后，在給乙辦理過戶登記前，甲宣告破產。①此例彰顯預告登記之破產保護作用。②多虧預告登記襄助，該房屋雖屬甲的破產財產，乙仍有權請求破產管理人給自己辦理過戶登記。典型真題甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現因甲公司不能清償欠款，銀行要求實現抵押權。下列哪一判斷是正確的？（09年.卷三?8題一C)A.抵押合同有效，抵押權設立B.抵押合同無效，但抵押權設立.C.抵押合同有效，但抵押權不設立D.抵押合同無效，抵押權不設立[答案解析]①買賣合同之預告登記的效力有二：(a)不動產所有人的處分權因預告登記受到限制，未經預告登記權利人的同意不得處分該不動產；處分的，不發(fā)生物權變動效力。(b)預告登記權利人的不動產債權具有排他效力。②《物權法》第20條還貫徹了《物權法》第15條的區(qū)分原則，即未經預告登記權利人同意處分該不動產的，只是不能發(fā)生物權變動的效果，但并不因此影響處分合同的效力。具體到本題，甲與銀行的抵押合同是有效的，但不能發(fā)生抵押權設立的法律效果（辦理了抵押登記也不行!）。故本題唯一正確的答案C選項。
2016年軍隊文職人員招聘考試（經濟學）考前模擬試題及答案五-解放軍文職人員招聘-軍隊文職考試-紅師教育
2016年軍隊文職人員招聘考試（經濟學）考前模擬試題及答案五發(fā)布時間：2017-07-20 21:36:521). 單位代碼由9位阿拉伯數字組成，反映了該單位的行業(yè)、登記注冊類型、隸屬關系等特征。( )正確答案：錯2). 甲公司進行房屋預售，3月1日將一套房屋預售給乙，雙方簽訂了預售合同并辦理了預告登記；5月1日，甲公司又與丙簽訂了預售合同，將同一套房屋預售給丙；交房時間屆至，乙、丙同時向甲公司提出交付房屋的請求。有關本案的下列說法中，正確的是( )。A.甲公司應當將房屋交付給乙，并為其辦理房產登記B.甲公司應當將房屋交付給丙，并為其辦理房產登記C.甲公司應當將房屋交付給乙和丙，并將乙、丙登記為房屋共有人D.由甲公司自行選擇向誰交付房屋，為誰辦理房產登記正確答案：A答案解析：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。3). 下列票據行為中，屬于基本票據行為的是( ).A.承兌B.付款C.背書D.出票正確答案：D
