解放軍文職招聘考試返還土地案-解放軍文職人員招聘-軍隊(duì)文職考試-紅師教育
發(fā)布時(shí)間：2017-08-21 11:07:15海南A公司訴海口市B總公司返還土地案海南A公司與?？谑蠦公司簽訂一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同．約定由后者將海口市金融貿(mào)易區(qū)南部A8小區(qū)內(nèi)所屬用地轉(zhuǎn)讓給海南A公司。2007年10月18日，海南A公司與?？谑蠦公司進(jìn)行結(jié)算確認(rèn)該地面積為2135 .11平方米及公共道路面積240平方米，兩項(xiàng)合計(jì)2135.11平方米，每平方米價(jià)款400元，總價(jià)款為950044元，海南A公司已付土地款936 000元，尚欠14 044元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期從國(guó)土部門批準(zhǔn)所定之日起計(jì)算。在此之前的同年8月13日，海南A公司與?？谑蠦公司在同一天內(nèi)簽訂了兩份合同，一份為聯(lián)營(yíng)合同，約定海南A公司以上述土地作為聯(lián)營(yíng)條件，?？谑蠦公司出資金，共同建房銷售，利潤(rùn)按雙方出資比例分成。另一份為土地轉(zhuǎn)讓合同，約定海南A公司將上述土地以每畝30萬元轉(zhuǎn)讓給?？谑蠦，公司。合同簽訂后，?？谑蠦公司付給海南A公司94. 5萬元。此后，海口市B公司以海南A公司的名義辦理了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證，并動(dòng)工建房。后來?？谑蠦公司所建的椰城大廈封頂并銷售完畢。?？谑型恋毓芾砭謱?duì)海口市B公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批復(fù) 同意?？谑蠦公司將位于金融貿(mào)易區(qū)南部A8小區(qū)內(nèi)的2135.11平方米所屬用地轉(zhuǎn)讓給海南A公司，并發(fā)給紅線圖。另據(jù)海南A公司當(dāng)時(shí)的總經(jīng)理李某事后證實(shí)，該公司購(gòu)買土地后，由于沒有資金開發(fā)為收回投資，而將該地售給?？谑蠦公司，海南A公司的上級(jí)主管單位某省五礦進(jìn)出口公司也參加了雙方土地轉(zhuǎn)讓的談判。后來A公司向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)該土地轉(zhuǎn)讓合同無效，被告?？谑蠦公司返還土地使用權(quán)。法理分析(一)建設(shè)用地使用權(quán)的定義所謂建設(shè)用地使用權(quán)也就是指建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，并享有在該土地上建造、經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物以及其他附著物的權(quán)利。(二)登記效力問題《物權(quán)法》第145條規(guī)定： 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。 物權(quán)是權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排除他人干涉的權(quán)利，是一種絕對(duì)權(quán)對(duì)世權(quán)。物權(quán)的本質(zhì)特征要求物權(quán)變動(dòng)必須通過一定的方式進(jìn)行公示，使社會(huì)知悉并認(rèn)可，以維護(hù)交易安全和交易秩序?！段餀?quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記原則上采取的是登記要件模式，即登記為物權(quán)變動(dòng)畢生效的法定要件。而且應(yīng)當(dāng)注意的是，《物權(quán)法》第139條明確規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。根據(jù)該條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)以登記為成立的必要條件，只有經(jīng)過法定的登記手續(xù)，才設(shè)立該物權(quán)。因此，僅通過簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資和贈(zèng)與合同，尚沒有完成建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，只有履行了變更登記手續(xù)，將新的權(quán)利人記載在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)才發(fā)生法律效力。(三)案件的處理本案中，雙方當(dāng)事人在同一天簽訂了兩份合同，其中聯(lián)營(yíng)合同是不真實(shí)的，雙方實(shí)際履行的是土地轉(zhuǎn)讓合同。?？谑蠦公司已按約定付清土地價(jià)款，并積極開發(fā)、按時(shí)動(dòng)工并將建成房屋銷售完畢。需要注意的是．雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，海南A公司并未取得海口市土地管理局的批復(fù)．即沒有得到土地管理部門登記，因此雖然土地轉(zhuǎn)讓合同有效，但是海南A公司并未取得爭(zhēng)訟之地的使用權(quán)，屬效力待定合同，至此，海南A公司的轉(zhuǎn)讓行為的效力也是待定的。然而，?？谑型恋毓芾砭窒逻_(dá)了批復(fù)，同意轉(zhuǎn)讓應(yīng)視同登記，也就是說，該公司在一審前已實(shí)際取得了該地的使用權(quán)，且根據(jù)海南A公司的上級(jí)單位的證實(shí)，雙方當(dāng)事人實(shí)施的土地轉(zhuǎn)讓行為意思表示真實(shí)，并且不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，應(yīng)認(rèn)定土地轉(zhuǎn)讓合同有效。
