考試法律常識之民法(79):建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán),指業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相結(jié)合所形成的“三位一體”的所有權(quán)。須注意:不要錯誤地以為,只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)。例如:一棟平房,左邊一戶(獨立產(chǎn)權(quán)),右邊一戶(獨立產(chǎn)權(quán)),中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有,只不過是世界上最簡單的建筑物區(qū)分所有。享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人稱為業(yè)主?!督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第1條擴(kuò)大了業(yè)主的范圍,擴(kuò)大到一部分尚未取得專有部分所有權(quán)的人。業(yè)主包括三類人:(1)依照不動產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人;(2)通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權(quán),尚未辦理宣示登記的人;(3)與建設(shè)單位簽訂買賣、贈與等合同,已經(jīng)交付房屋,尚未辦理過戶登記的人。(一)專有權(quán)1.專有權(quán)的特點:(1)專有權(quán)具有所有權(quán)的效力。由此可作兩個推論:①業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權(quán)時,其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買權(quán)(無簡化物權(quán)關(guān)系之壓力?、谌绻芾硪?guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓房屋,屬于違反物權(quán)法定的約定,該約定不發(fā)生物權(quán)效力。(2)專有權(quán)受到較多限制。體現(xiàn)在:①業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的,應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”,指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張自己屬于有利害關(guān)系的業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權(quán)請求權(quán)。(3)專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導(dǎo)地位。體現(xiàn)在:①取得專有權(quán)即同時取得共有權(quán)和成員權(quán);反之,喪失專有權(quán)即同時喪失共有權(quán)和成員權(quán)。②專有權(quán)的大小,決定共有權(quán)的持有份比例,決定管理權(quán)的大小。2.專有權(quán)的客體:(1)業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營性用房(地板、天花板和四壁形成的空間)。(2)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的車位、車庫(《物權(quán)法》第74條第1款)。(3)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的綠地(《物權(quán)法》第73條。(4)具有構(gòu)造、利用上的獨立性,能予房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。(5)買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條。(二)共有權(quán)(★★★)1.共有權(quán)的客體。包括:(1)建筑物的基本構(gòu)造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。(2)建筑物的公用設(shè)施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間。(3)建筑物占有的地基使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)),以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外)。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外)。(5)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。(6)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。(7)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。(8)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。2.業(yè)主對共有部分的權(quán)利與義務(wù)。除非另有約定,區(qū)分所有人按照“持有份”對共有部分享有權(quán)利,負(fù)擔(dān)義務(wù)。所謂“持有份”,指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。(1)對共有部分的權(quán)利包括:①使用權(quán),業(yè)主有權(quán)共同使用和輪流使用共有部分。②收益權(quán),業(yè)主有權(quán)依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。(2)共有部分的義務(wù)包括:①以共有部分的本來用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔(dān)共同費用和其他負(fù)擔(dān);并且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。須注意:建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)既不是按份共有(不得請求分割),也不是共同共有(有持有份),而是一種特殊的共有,又被稱為互有。(三)管理權(quán)(★★★)1.行使共同管理權(quán)的組織。包括:⑴業(yè)主大會。由全體業(yè)主組成,是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)。⑵業(yè)主委員會。由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機(jī)構(gòu),是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位:(1)不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據(jù)《物權(quán)法》第83條,業(yè)主大會和業(yè)主委員會雖有權(quán)請求業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失,但無權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意:這一制度目前有所松動。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第8條的規(guī)定,業(yè)主大會決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主委員會有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同(行使任意解除權(quán),此時若出現(xiàn)爭議,業(yè)主委員會可作為原告起訴),但業(yè)主委員會仍不承擔(dān)責(zé)任,若有業(yè)主欠繳物業(yè)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍只能請求業(yè)主支付。(2)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,但應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定作出之日起1年內(nèi)行使。2.業(yè)主大會的表決規(guī)則。(1)決定下列事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意(包括本數(shù),達(dá)到2/3即可)(雙絕對多數(shù)決):①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施.(2)決定下列事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(達(dá)到半數(shù)還不行,須超過50%)(雙簡單多數(shù)決),即《物權(quán)法》第76條第1款第(一)項至第(四)項、第(七)項規(guī)定的事項。須注意:《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第7條規(guī)定,決定下列事項,也屬于應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項:①改變共有部分的用途》②利用共有部分從事經(jīng)營性活動;③處分共有部分。還須注意:業(yè)主人數(shù)的確定。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第9條的規(guī)定:①原則上,業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。②但建設(shè)單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。總?cè)藬?shù),按照上述的統(tǒng)計總和計算。典型真題王某有一棟兩層樓房,在樓頂上設(shè)置了一個商業(yè)廣告牌。后玉某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的?(08年·卷三·58題一ABCD)A.張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系C.張某對樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利D.張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益[答案解析]①王某將樓房的第二層出售給張某后,王某與張某對房屋形成建筑物區(qū)分所有。故B選項正確。②屋頂屬于業(yè)主共有,王某與.張某享有共有和共同管理的權(quán)利,故C選項正確。③根據(jù)《物權(quán)法》第76條以及《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第7條,將設(shè)置于樓頂?shù)膹V告牌撤除,屬于改變共有部分的用途,須經(jīng)王某和張某之“雙簡單多數(shù)決”才能形成有效的決議,張某一人的同意僅達(dá)到半數(shù),尚未超過半數(shù)。故A選項正確。④拫據(jù)《物權(quán)法》第72條第1款,業(yè)主對共有部分享有共益權(quán),張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益,故D選項正確。
2016年安徽軍隊文職考試崗位能力:如何通過選項歸類速選答案
定義判斷這類題目是軍隊文職招聘崗位能力當(dāng)中非常穩(wěn)定的一類題型,對于這個部分的備考通常大家會認(rèn)為技巧性不強(qiáng),且只是單單對于背景知識積累的考察,而實際上卻存在快速解題的方法,下面主要來說下如何從選項入手來快速解決這類題目。 命題者在命制選項時往往會在錯誤選項上多下工作,想達(dá)到的效果莫過于既與正確選項區(qū)分度小又要體現(xiàn)出一定易混淆角度,所以我們?nèi)绻麖倪x項入手也一定可以找到做題的突破口。具體方法為從選項入手,選擇與眾不同的選項。示例如下: 示例1:領(lǐng)導(dǎo)權(quán)變并非是一種權(quán)術(shù),其實質(zhì)是一切從實際出發(fā),根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)活動的具體情境,靈活采用合適的領(lǐng)導(dǎo)方式去實現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)價值。在領(lǐng)導(dǎo)活動中權(quán)變的是方法和策略,不變的是價值和方向。
趙科長把復(fù)雜的任務(wù)交給了工作能力較強(qiáng)的小張,新來的小陳負(fù)責(zé)收集資料 B.張科長在工作中總是當(dāng)機(jī)立斷、雷厲風(fēng)行,可下班回家后就對老婆言聽計從 C.李縣長親自下鄉(xiāng)送水,隨行人員拍照、錄像后,李縣長馬上乘專車返回縣城 D.王書記剛剛帶領(lǐng)群眾完成抗旱自救工作,又忙著去協(xié)調(diào)路網(wǎng)建設(shè)糾紛